一个小区，明明地面车位只有140个，业主质疑，一个月内居然进入了480辆月租“常停车”？让原本就停车紧张的小区变得混乱不堪。这些车辆到底都是谁的车？又是谁给这些车辆打开了方便之门？

长宁馥邦苑，就是这样一个神奇的小区，因停车矛盾已经多次拨打110。如此停车，究竟根源何在？

停车矛盾多次拨打110

长宁馥邦苑于2005-2009年分三期建成，小区分布有地下车位159个和地面车位140个，除了地下车位大部分是产权车位外，140个地面车位全部出租，小区业主可以办理包月停车卡，停车费为每月150元。

乱象从1年前发生了。业主王先生向周到君表示，他一直都是办的包月卡，以前停车还算顺利，基本都停在自家楼下的一个固定车位。但1年前物业将停车默认为先到先停后，停车就乱了套。很多次自己下班回到家，都发现原来划定的停车位上被其他车辆占停，让保安去找占停的车主，要么是召来另一位同样遭遇占停的小区业主，要么就是得到回复这是外来车辆找不到车主。无奈之下，他只能在小区里转上一圈寻找空车位，运气好的话还能找到，运气不好一个空位都没有，只能把车停到外面去。

这样的乱象愈演愈烈，小区内车辆随便乱停、停车堵路几乎天天上演。小区气氛紧张，矛盾之下，业主之间大打出手，还有业主车窗被砸。每每发生停车矛盾时，业主找物业解决，物业就引导业主打110解决，有时候一天要打两、三次。甚至还因为车位问题出现故意占道的不文明事件。据居委会介绍，有一次，一个业主由于没车位，一怒之下，甚至直接将车停在小区大门口， 扬言“大家都不要走”。尽管每次110出警后帮着找车主、调停矛盾，但矛盾源头仍得不到彻底根治。好好的一个中高端小区，被弄得混乱不堪。

怪事一：每月居然有480辆“常停车”？

为何小区停车问题会越来越乱？业主们表示，主要原因就是越来越多的外来车辆进到了小区里，挤占了原本就不足的小区车位。

业主介绍，小区旁边还有一栋商务楼，因为小区的停车费便宜，不少在楼里上班的上班族也会把车子停在小区，还有很多外来车辆，小区访客车辆，都一窝蜂进来，一到晚上，小区内就塞满了车。“万一出了事，消防车都进不来。”

为何会有这么多外来车辆进入小区，业主们将矛头指向了现任物业。小区业委会成员表示，长宁馥邦苑在2016年6月之前是老物业，当时执行的停车管理是业主带着房产证和车辆行驶证，确认业主信息后办理包月停车证，每车一个车位号进行管理，小区停车还算井然有序。去年6月小区更换物业公司，上海太实物业管理有限公司进驻服务。车位变得越来越紧张，大量的临时停车进入小区。

业委会敦促物业公司给出办包月证车辆信息，结果物业给出了190辆包月车辆信息，第一次的信息里面漏洞百出，同一楼一户居然有5辆车，另外4辆是重复出现。在业委会的质疑下物业公司又给出一份截然不同的190辆车辆信息，这次没有了重复出现等低级错误，但是业委会和业主也难辨真伪了。之后，业委会通过物业停车系统的车辆信息，居然发现有480辆车被登记为“月租车”。“我们的地面停车位只有140个，现在登记了480个，那还怎么停？”

怪事二：业主亲戚朋友也能办包月卡？

为何会有这么多车辆都被登记为“月租车”？业委会质疑，新的物业公司在办证时大开方便之门，审核并不严格。

据业主介绍，之前办包月停车证时，业主必须提供房产证等关键证件，确认业主身份信息后才能办理，但是现在办证时却宽松很多，不提供房产证也能办出，或者是借用别人的证件也能过关，导致停车证越办越多，车辆失控。

对此，物业部门接受周到君采访时承认，在办理包月停车证时确实没有严格审核，里面有一些并不是业主，而是业主的亲朋好友。“目前物业收到189辆车的包月停车费，还有50辆车正在登记，确实远远超过了140个的停车位负荷。”物业解释，缴纳包月费的除了业主，还有一些是业主的亲朋好友，“他们一个月就来停几次车，平时不占车位。”

怪事三：智能门闸居然靠人工？

为了控制外来车辆进入，实现智能化管理。在今年三月底，馥邦苑小区门口换上了自动道闸。理论上，它能够识别车辆号码牌，登记在册的有证车辆才可以放行。但实际上，效果却差强人意。

周到君在现场看到，一些挂着停车证的车辆进入时，道闸并未自动打开，仍然是保安人工在操作，按下按钮后才放行。对此，保安解释，主要是在实际操作中，由于摄像头拍摄角度有限，无法做到自动识别，很多时候还是需要手动操作。至于原因，物业则将责任推给了业委会，称是业委会坚持要选购了这个道闸。“像我们稍微懂点的人都知道，那个道闸系统是很老式，没什么用。” 

人工操作就没法实现精准，只能靠保安自己把控。周到君从保安处了解到，自从装了道闸，外来车辆确实少了，没有小区停车证的车辆基本不会放入，访客车辆要做登记，包括日期、停留时间、车牌号、对应业主门牌号和手机号码。对于如何确定对方是否如实登记，保安说，“一般报门牌号，有些人说出一些并不存在的，一下子就露馅了。”

怪事四：停车管理办法有法不依？

由于乱象无法解决，到了6月底，业主代表、业委会、物业和居委会一同开会商量小区停车问题，业主代表提出了《长宁馥邦苑访客车辆管理办法（暂行）》（以下简称《办法》），要求物业严格规定访客车辆停车，同时禁止外来车辆入内停放。会后，业委会批准并盖章了《办法》，提交给了物业，一同提交的还有22张《访客卡》，供小区访客使用。

然而，《办法》在实际执行中却形同虚设。《办法》第四条规定：“介于本小区停车紧张，非访问本小区居民车辆，一律不得放行停入。”然而，业主反映，仍有大量外来车辆进入小区。保安也透露，外来车辆如果只是停一、两个小时，还是有可能会放行，最近一天大概有七、八辆外来车辆来小区停车。

同时，《办法》规定，“访客车辆收费情况根据业委会通过的收费标准计费。所有收费应提供发票。”有业主表示，缴纳了停车费后物业并没有开具发票，只有收据而已。业委会更是指责，物业允许大量外来车辆进入小区，就是为了收取停车费。同时还提供了相关证据：物业向业委会提交的小区公共收益半年报表，居然前后提交了6个不同的版本。其中关于地面停车费收益中，没有提供任何明细和发票。

而当周到君采访物业时，物业经理则对《办法》的效力提出质疑，他指着盖章处说：“这个落款是‘长宁馥邦苑’，而不是‘长宁馥邦苑业委会’。”因此，物业认为这协议的格式不规范，即使盖了业委会的章也是无效的。

专家：小区车位应该首先保障业主使用

小区车位究竟能否向外来人员开放？业委会制定的停车管理办法究竟有无效力？对此，物权法专家指出，小区车位应该首先满足业主需求。

专家指出，根据《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。因此，在小区业主停车权未得到保障的情况下，将小区车位租借给外人，是不妥当的。

物权法还规定，小区地面停车位归全体业主共同所有，如果是对外出租，所得收益也归全体业主所有。全体业主有权共同决定车位的管理方式和收益用途。

同时，《上海市住宅物业管理规定》中明确，车辆在全体共用部分的停入、收费和管理等事项由业主大会决定。业委会由业主大会选举产生，代表全体业主的利益，因此，由业主委员会通过的小区停车管理办法，也具备相应的法律效力，不管是小区业主，还是物业管理部门，都应该遵守。