一户业主可以购买或者附赠多少个停车位？利用物业共用部分取得的公共收益可以用在哪些方面？刚刚结束的市十五届人大常委会七次会议表决通过了《上海市人民代表大会常务委员会关于修改<上海市住宅物业管理规定>的决定》（以下简称“修改决定”），并在会后举办的新闻发布会上对本次修法涉及的物业管理“老大难”问题进行了解说。

周到君了解到，本次修法虽然是以修正案方式进行局部修改，但由于住宅物业管理事关市民切身利益，市人大法制委、常委会法工委先后开展了12次立法调研活动，广泛听取了各方面的意见，在充分调研修改基础上形成了修改决定。

不得以“只售不租”为由拒绝出租停车位

小区里，一户业主可以购买或者附赠多少个停车位？市房管局表示，这要从公平分配停车资源角度出发。根据修改决定第三十二条，物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位；超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。

小区停车位“只售不租”是否违法？停车位如有空余，能否外租？根据修改决定，物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人。

为了缓解停车矛盾，修改决定还明确，区政府应当组织区交通、公安、房屋、建设等行政管理部门建立停车资源共享协调制度。停车位供需矛盾突出的住宅小区，其周边商业配建停车场（库）、道路具备夜间等时段性停车条件的，乡镇政府或者街道办事处应当提出错时停车方案。同时，鼓励业主与住宅小区周边单位通过协商实现停车资源共享。

公共收益应主要用于补充专项维修资金

生活中，有些小区利用电梯内墙、大楼走道等公共空间放置商业广告，获取收益。根据修改决定第二十六条，凡是利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的，必须经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意。

通过上述方式取得的公共收益，可以用在哪些方面呢？修改决定第二十六条明确，公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益主要用于补充专项维修资金的，应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于百分之五十；剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费等方面。此外，修改决定第三十七条、第三十八条还规定，公共收益的收支应当审价、审计，按季度公布。

专项维修资金余额不足时，应再次筹集

专项维修资金是小区的必备经费，如果快用完了怎么办呢？修改决定第三十六条作出了相应规定，以完善专项维修资金续筹机制。

根据规定，未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和本市的相关规定、专项维修资金管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。

专项维修资金管理规约未就补建或者再次筹集专项维修资金进行约定，且业主大会在本条第一款规定的情形发生之日起九十日内未作出决定的，业主委员会应当书面通知专项维修资金开户银行向需要交纳专项维修资金的业主发出交款通知，通知其应交金额和交纳时间。业主应当自收到交款通知之日起九十日内，一次性将专项维修资金账户余额补至首期筹集金额的百分之五十。

此外，业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，应当同时向不动产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。业主经催告后仍不交纳专项维修资金的，经业主大会决定，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

房屋安全受危及时，物业要采取紧急措施

生活中，意外事故、恶劣天气有时会造成危及房屋安全的情况，物业能不能进行紧急维修呢？修改决定第三十九条作了以下规定，以完善物业紧急维修制度。

当发生危及房屋安全等紧急情况时，物业服务企业或者自行管理执行机构应当立即采取应急防范措施。对于发生水泵、水箱（池）故障，影响正常使用等五类情况，需要对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新的，物业服务企业或者自行管理执行机构应当及时制定维修、更新方案。

如果业主委员会没有在七日内对维修、更新方案审核同意，且已出现影响房屋正常使用或者居民人身财产安全情形的，区房屋行政管理部门可以组织代为维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，凭审价报告和区房屋行政管理部门出具的支取通知，在专项维修资金中列支。