黄浦江畔风云际会，有着“万国建筑博览群”美誉的外滩，作为上海地标性区域，无疑是近代以来上海最闪耀的城市名片——不但浓缩了上海发展的历史脉络，也反映着中国近代以来政治、历史、经济和文化的发展变迁。

如何在新的时代背景下，为外滩“第二立面”的城市更新带来高质量、可持续的开发改造？11月20日，黄浦区举办金融创新助推外滩“第二立面”城市更新专题研讨会，邀请城市更新与金融投资领域的专家学者，为外滩这张城市名片的“第二立面”更新把脉问诊。

外滩更新从临江“第一立面”延伸至“第二立面”

外滩历史文化风貌区，北起南苏州路，南至延安东路，东临中山东一路，西到河南中路，面积50.93公顷，有30个历史风貌街坊，在上海12个历史文化风貌区中，优秀历史建筑最为密集、最具知名度、最具代表性。

区域内建成于1949年前的老大楼177幢。其中，保护建筑（文物保护单位和优秀历史建筑）98幢，保留历史建筑35幢，一般历史建筑44幢，总建筑面积116万平方米。

上世纪90年代以来，特别是市委、市政府提出加快建设以“一城一带”（即陆家嘴金融城和外滩金融集聚带）为核心的金融集聚区的战略任务以来，黄浦区按照“重现风貌、重塑功能”的原则，不懈地推进外滩地区老大楼保护性开发。目前已完成60幢，正在推进20幢。中国外汇交易中心、中国银行间同业拆借中心、上海清算所、浦发银行总部、泰国盘谷银行等一批金融机构入驻，林肯爵士乐上海中心、外滩美术馆、佳士得拍卖行等金融与文化机构的加入，使得外滩金融集聚带的功能内涵日益丰富。

百年前，上海乃至中国金融发展史上的许多“第一”诞生于此，让上海戴上了“远东金融中心”的头衔；百年后，随着外滩金融集聚带的蓬勃发展，黄浦区在全面推进外滩“第一立面”（即临江建筑群）功能置换的同时，同步启动了“第二立面”（即非临江的外滩建筑群）功能置换工作。

“第二立面”城市更新极为复杂

产权、资金与空间，是横亘在外滩“第二立面”更新面前的三座大山。

外滩“第二立面”范围内有老大楼150余幢，总建筑面积约100万平方米。产权关系十分复杂，主要用于国企或改制企业办公、小型商业、经济型酒店、教育培训、居住等，业态功能较为分散。

复杂的使用者对建筑的“伤害”显而易见，使用中普遍存在缺乏养护、缺少配套设施、违法搭建、破坏立面等问題，尤其是一部分老大楼因产权关系复杂而导致“商、居、办”混杂、内部设施陈旧不堪、消防安全隐患丛生，超过2000户居民无卫生设施，居住条件亟待改善。

在项目推进过程中，面临着房屋腾空置换征收、项目开发权获取等诸多难题的探索，尤其是可持续的资金保障问题，成为外滩“第二立面”城市更新的主要瓶颈。因此，外滩“第二立面”城市更新迫切需要在金融创新上，获得更多强力的6、可持续的参与和支撑。

市政协委员左燕、王庆洲两人长期关注外滩“第二立面”的城市更新问题，两人在今年市“两会”举行期间，还专门提交了提案《关于加快推进外滩“第二立面”开发的建议》。

以过度使用为例，两人就提到，“第二立面”老大楼房龄在七八十年以上，由于使用人改变房屋原始结构和使用功能等原因，导致大楼整体状况堪忧，保护开发成本相当高。此外，相比普通改造项目，“第二立面”老建筑改建需要遵守更为严格的规划控制要求与保护修缮标准，但附近又有大量居民生活的老旧小区，存在一定的供需矛盾。

不断尝试摸索，共绘外滩美好蓝图

在“二次立面”的更新中，有一处更新不得不提。

这处位于“汉口路一江西中路一福州路一河南中路”围合区域内的老市府大楼，建成于1922年。1943年前，为上海公共租界工部局，1949年5月28日起，为上海市人民政府办公地。1989年，大楼被列为上海市文物保护单位。

目前，上海外滩老建筑投资发展有限公司正按照“重现风貌，重塑功能”的保护开发原则，对老市府大楼进行优化整体风貌、提升功能能级，努力打造集金融办公、文化设施、市民休闲、配套商业等功能的城市历史街区新地标。

而作为外滩第二立面城市更新的主要实施者，上海外滩投资开发(集团)有限公司，正按照“政府主导、国企实施、分步推进”的总体要求，通过市与区联手、市场化运作，稳步推进外滩源二期等区域的功能置换和更新改造。

但由于项目投资量巨大，推进过程中，在资金平衡、房屋腾空置换征收、项目开发权获取等方面遇到不少难题。尤其是资金平衡问题，成为外滩第二立面城市更新能否实现可持续推进、滚动式发展的主要瓶颈。

市政协委员左燕、王庆洲在提案中也建议应加大财税支持力度。因为外滩“第二立面”涉及项目多，面对不断攀升的投资成本，需要更多配套资金扶持。除了积极落实市级历史文化风貌财政专项资金，尽快出台具体办法，明确规定专项资金设立要求、支持标准、使用要求、管理要求等。另外，是否有可能针对保护优秀历史建筑为目的的房屋交易，通过暂缓缴纳交易税费或者委托开发主体参与管理的方式实施项目建设开发，帮助解决开发主体资金不足、收支难以平衡的问题。

同时，两人也提出应进一步健全法律法规及配套政策。曾为外滩“第一立面”置换改造提供政策保障的《上海市外滩地区公有房屋置换暂行规定》已于2010年废止。建议市相关部门加强研究，将对历史建筑的保护利用确定为属于“根据公共利益需要、确需征收房屋”的情形之一，把外滩历史风貌保护区内符合旧区改造要求的建筑物纳入法定征收情形，由政府实施房屋征收，有效缩短房屋产权归集周期，以降低建设项目资金成本。

黄浦区委书记杲云在研讨会上表示，黄浦区将充分吸纳各位专家智囊的意见建议，更加主动对接相关金融机构，借鉴世界各地城市更新融资创新的先进理念和国内外成功经验，通过市场化手段，结合项目自身特点，量身定制金融创新工具，统筹配套政策支持，摸索适合城市更新项目的金融支持手段，以点带面，逐步形成可复制、可推广的经验和做法，为外滩“第二立面”城市更新提供坚实保障，绘制外滩美好蓝图。