根据《上海市人民政府关于切实改善本市农民生活居住条件和乡村风貌 进一步推进农民相对集中居住的若干意见》（沪府规〔2019〕21号）、《关于金山区改善农民生活居住条件和乡村风貌 推进农民相对集中居住的实施意见》（金府规发〔2019〕6号）、《金山区农村村民住房建设管理办法》（金府规发〔2019〕7号）等文件精神，结合本镇实际情况，制定本实施细则。

一、指导思想

全面贯彻落实党的十九大和中央城市工作会议、中央农村工作会议精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，践行农业农村优先发展理念，按照乡村振兴战略要求以及区委区政府落实“两区一堡”战略目标、加快推进“三区”“五地”、全面建设“三个金山”的工作部署，遵循本市和我区乡村振兴战略规划和实施方案，在充分尊重农民意愿的基础上，加大政策支持力度，鼓励和引导农民相对集中居住，进一步提高城乡一体化发展水平，切实改善农民居住环境和生活品质，不断增强农民群众的获得感、幸福感、安全感。

二、目标任务

通过农村平移集中居住、进城镇集中居住、宅基地有偿退出三种方式，解决村庄散、小、乱等突出问题，提高土地利用率，提升公共服务、基础设施配套水平，改变乡村风貌，优化生态环境，使农村居民的生活品质得到提升。

至2022年，完成区级下达的指标数。

三、实施政策

（一）实施范围

涵盖本镇城市开发边界外，优先推进农民规划保留点范围之外的区域，重点聚焦实际居住在高速公路、高铁、高压线沿线，生态敏感地区，环境整治地区，规划农村居民点范围外的分散居住户，涉及到重大项目需要提前安置的以及经市级专业机构鉴定为C或D级危房的农村住宅。

（二）基本原则

1.合法原则。申请人原宅基地使用证为合法合规取得。

2.自愿原则。坚持政府引导，申请人自愿原则。

3.不变原则。维持农户与集体经济组织成员关系、农民身份不变。

4.优先原则。坚持“先申请，先受理”原则，重点区域优先推进。

5.不重复享受政策原则。对于已享受过房屋动迁、搬迁补偿安置、住房货币补贴、福利分房、保障性住房等住房保障政策的农村居民，不再享受农民相对集中居住政策。

（三）分类政策

1.农村平移集中居住政策

（1）申请条件

申请人必须具有合法合规取得的宅基地，申请人家庭成员中至少有1人具有本镇农业户籍，且是农村集体经济组织成员，方可以户为单位提出申请。对于具有独立宅基地使用证的“老人房”，不可单独申请，原则上须与子女并户后提出申请。

（2）建房标准

建房人数认定方式按照《上海市农村村民住房建设管理办法》（上海市人民政府令第16号）文件相关规定确定。

5人及5人以下户：宅基地面积不得超过140平方米、建筑占地面积不得超过90平方米；

6人及6人以上户：宅基地面积不得超过160平方米、建筑占地面积不得超过100平方米。

房屋以联排（双拼）形式建设。楼房檐口高度不得超过10米，屋脊高度不得超过13米，层数不得超过3层，取消农业辅房。

选择平移到统一规划集中居住点的农户，建房标准按照本镇规划设计标准执行。

（3）安置去向

对有宅基地资格权且位于规划平移集中居住点范围外的农户，优先向本村范围内规划平移集中居住点归并，若本村无规划平移集中居住点的，允许在镇域范围内跨村平移；对有宅基地资格权且位于规划平移集中居住点范围内的农户，允许原地保留或者向其他规划平移集中居住点归并。

（4）补偿标准

补偿标准分为三种：

①申请人到平移集中居住点建房的奖励补偿5万元/户。

②宅基地节地奖励补偿5万元/户。

③结构风貌奖励补偿2万元/户。

（5）建房管理

按照《关于金山区改善农民生活居住条件和乡村风貌 推进农民相对集中居住的实施意见》（金府规发〔2019〕6号）与《金山区农村村民住房建设管理办法》（金府规发〔2019〕7号）文件相关规定执行。

（6）实施流程

申报及审批等实施流程按照《关于金山区改善农民生活居住条件和乡村风貌 推进农民相对集中居住的实施意见》（金府规发〔2019〕6号）与《金山区农村村民住房建设管理办法》（金府规发〔2019〕7号）文件相关规定执行，具体流程见附件1。

2.进城镇集中居住政策

（1）申请条件

申请人必须具有合法合规取得的宅基地，方可申请进城镇安置社区集中居住，并自愿放弃宅基地建房资格。对于具有独立宅基地使用证的“老人房”，不可单独申请，原则上须与子女并户后提出申请。

（2）安置面积认定

以合法有效的房地产权证、宅基地使用证、建房批准文件、房屋有效面积及安置人口为依据，对于4人及4人以下户，核定安置面积不超过180平方米，具体明细如下表；对于4人以上户，在4人基础上每增加1人，增加核定安置面积20平方米。根据安置房套型面积实际，可增加不超过20平方米的调节面积。选择房屋面积原则上不超过核定安置面积与调节面积之和。人数认定方式按照《上海市农村村民住房建设管理办法》（上海市人民政府令第16号）文件要求确定。核定安置面积归申请人所有，不得转让。

对于具有独立宅基地使用证的“老人房”，可在子女原核定安置面积的基础上增加30平方米。

（3）安置价格

①核定面积，不支付房屋价款。

②调节面积，参照动迁安置价格计算，由申请人支付。

③未使用完毕面积（指核定面积，不含调节面积），政府将按安置房回购价进行回购，但总回购面积不超过20平方米。

④在办房地产权证过程中，须缴纳的税费及相关费用，由申请人支付。

（4）安置范围

根据本镇现有安置房源实际情况，由镇政府统筹安排。先期启动涉及重大项目等需要提前安置的农村居民，后期将根据本镇财力及安置房建设情况稳步推进。

（5）申报流程

申报及审批等实施流程，按照《关于金山区改善农民生活居住条件和乡村风貌 推进农民相对集中居住的实施意见》（金府规发〔2019〕6号）文件相关规定执行，具体流程见附件2。

3.宅基地有偿退出政策

（1）申请条件

申请人必须具有合法合规取得的宅基地，经宅基共同权利人同意，并在他处有住房保障（须提供相关证明）的前提下，以户为单位提出申请。

（2）补偿标准

补偿分为房屋价值补偿和宅基地退出补偿。具体补偿标准如下： 

①房屋价值补偿。二间二层以下（含）补偿45万元/户，二间二层以上补偿50万元/户。

②宅基地退出补偿150万元/户。

③具有独立宅基地使用证的“老人房”，给予40万元/户的一次性综合补偿，不执行以上二项补偿。

（3）实施流程

按照《金山区推进农村宅基地自愿有偿退出的实施意见》（金发改规〔2019〕2号）文件相关规定执行，具体流程见附件3。

四、保障措施

（一）原宅基退出方式

对于平移集中居住，在发放《乡村建设规划许可证》6个月内腾出原宅基；对于进城镇集中居住，在获得安置房3个月内腾出原宅基；对于宅基地有偿退出，在合同签订后1个月内腾出原宅基。原宅基腾出后，由村民委员会或者村集体经济组织依法收回，由镇政府及时拆除、整理及复垦。镇政府在发放《乡村建设规划许可证》时，同时将原宅基地使用证收回并办理注销手续。

（二）资金支付

1.平移集中居住。申请人启动建房施工后的30个工作日内，发放建房补偿5万元。待建房竣工验收合格后，节地率达到25%节地要求的，发放宅基地节地补偿5万元；符合结构风貌要求的，发放结构风貌补偿2万元。

2.宅基地有偿退出。正式合同签订后10个工作日内发放补偿总款的 10 %；原宅基腾出后30个工作日内发放补偿总款的40%；在宅基地复垦验收合格后发放余款。

（三）用地保障

平移集中居住用地补偿按照《金山区农民平移集中居住用地补偿指导意见》（金农规〔2019〕2号）文件相关规定执行。

对涉及承包地和自留地的，镇政府鼓励申请人同步签订土地流转协议，将承包地和自留地的经营权全部委托集体经济组织统一经营。

（四）相关责任

1.建房开始（在发放《乡村建设规划许可证》之日起）至竣工的建设期限一般为6个月，最长不超过1年。若超过2年未建房的，须重新进行建房资格的核定。

2.已签约并选择一项相对集中居住政策，但未按合同约定期限腾出宅基的，镇政府将按照非法占用土地予以拆除。

3.以修缮名义实际拆除原有房屋，改变原有建筑形态和面积的，一律按违法建筑由镇政府组织处理后，重新进行建房审核。如无建房资格的，按镇宅基地有偿退出相关政策执行，其原有地上建筑物不再补偿。

4.非法占用土地建设的，由相关部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用地上新建的建筑物和其他设施。未按照规划管理要求建设的，由镇政府相关部门责令停止建设、限期整改，逾期不整改的，予以拆除。

5.审核公示后具有法律效力，若后期出现家庭纠纷的，由申请人及其家庭成员自行处理。

（五）时间节点

原则上每年集中受理一次，集中审批一次。

每年3月31日前，符合条件的农户向所在村委会提交宅基地使用证、户口本等相关申请资料，并签订意向协议。

每年4月30日前，由联合审批办公室统一组织资格审核。

每年5月31日前，做好资料补充更正、汇总及反馈。

每年6月30日前，完成签约。

（六）其他

1.对于在规划保留点内并经市级专业机构鉴定为C或D级别危房的农村住宅，原则上视房屋周边空间情况在原保留点内翻建，但所翻建房屋必须按照农村平移集中居住相关规定执行。

2.对于符合分户条件的及离婚户等农村居民居住权保障问题，按区政府相关文件执行。

3.基于农民集中居住复杂性以及项目建设需要等客观实际，对于本细则未涵盖的特殊情况，上级政策有明确规定的，按上级政策执行；未明确规定的事项，本着公平公正的原则，采取“一事一议”方式研究决定。 

让我们来看看鲁堰村平移集中居住点的情况吧~

安置点位于鲁堰村内，项目选址于松卫南路东侧，与张堰镇镇区一路之隔。安置区规划基地面积131070.45平方米（约196.61亩）。安置区周边配套完善，两公里范围内有2个幼儿园、1所初中，2所高中和1所大学。距张堰镇人民政府约800米，距新建社区卫生服务中心约1400米，地理位置优越。根据此次设计方案，该地块内可安置农户400户。

5人及5人以下房型（双拼）：宅基地总面积139.78平方米；建筑占地面积89.49平方米；总建筑面积249.19平方米。