最近，上海市民王佳（化名）遇上了一桩烦心事：父亲王伟（化名）在自己和弟弟王超（化名）不知情的情况下，将产权人为父子（女）三人的房子签订了房地产买卖居间合同。姐弟二人得知消息后反对进行后续网签流程，却导致父亲被买家告上法庭。
让王佳不解的是，同为产权人的姐弟二人既没有到场，又没有签署授权委托书的情况下，父亲王伟仅凭一张本人身份证，竟然就成功签订了房地产买卖居间合同，“中介的居间流程，是否符合规范？这样签下的合同，又是否具有法律效力？”
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没和儿女商量一致就签了居间合同
今年3月，年过六旬的王伟和同为产权人的女儿王佳、儿子王超初步商定后，准备出售自家的一套位于嘉定江桥的房屋。不久后，王伟买菜路过位于嘉定区金耀南路338号的铭心地产金耀南路店时，想着正好要出售房屋，便走进门店咨询，但未签署任何委托材料，只留了一个联系方式。
今年6月初，王伟找另一家中介公司签了独家代理合同后，也不知怎么走漏了风声，一时间各路中介都带人来看房。到6月底，没签过代理合同的铭心地产的工作人员突然致电，说有个客户可以出价600万买房，但因女儿王佳认为可以卖620万，王伟便作罢。
过了两天，铭心地产又打电话给王伟，说又有一个客户可以出616万。
我想616万到620万，就差4万块钱，也无所谓了，就又去了铭心地产，准备签居间合同。”
6月20日晚，王伟来到铭心地产，签合同时，却没有见到买家。王伟称，见他面露疑惑，中介表示，根据公司规定，买家被安排在隔壁的房间，材料会由中介传递，王伟便没有再追问。
正当要签合同时，王伟打电话告诉王佳有人出价616万买房，王佳认为价格不合适。为此，王伟又回家和儿女进一步沟通，儿女依旧不同意卖房。
我跟中介说，我女儿不同意，儿女没签字还是卖不掉。他说你先签字，卖不出去再说。我又说我没带房产证，中介说没关系，这个也可以再说。我想着反正可以再说，就先签了合同。”
王伟对记者表示，当天，他在中介的指导下签署了《房地产买卖居间合同》、《产权人委托承诺书》及《买卖居间合同之补充协议》，此外还收取了20万元定金。
直到7月1日，王伟才向王佳姐弟坦白了此事。姐弟二人对中介的做法十分不满，拒绝进行后续的网签流程。买家希望王伟一家追认合同或赔偿违约金，然而经过多日沟通，三方未达成一致。日前，买家把王伟告上了法庭。
儿女质疑流程，中介翻出 “产权人委托承诺书”
“此事我父亲确实也有责任，买家告我父亲，也是情理之中，但中介的业务流程，是否符合规范？”
王佳回忆，当一家人整理时间线时，才发现原来6月20日下午2点多，铭心地产就通过微信联系弟弟王超，表示有客户报价608万元。王超明确表示低于620万不予考虑，中介则回复称已和客户沟通过，客户还是愿意看房。
聊天记录显示，当天下午5点左右，中介再次联系王超，表示客户已经回到门店，询问产权人是否方便到店。王超反问对方能否接受620万元的价格，中介表示“等我们一下”便没了下文。
谁知他们当晚，又让我父亲去门店签署了居间合同。”
王佳对此十分不解，“既然中介先和弟弟联系过，且弟弟明确表示620万不考虑交易，为何签居间合同时却不通知我弟弟呢？”
王佳告诉记者：“父亲向我们坦白此事时，我们只看到了《房地产买卖居间合同》和《买卖居间合同之补充协议》，《产权人委托承诺书》只有中介持有。”
记者在《房地产买卖居间合同》上看到，出售方（甲方）一栏签着“王伟”、“王伟代签王佳”、“王伟代签王超”字样。合同写明，“若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方（即买家）双倍返还定金”。
王佳表示，7月1日当天，一家人找到铭心地产协商时，铭心地产向一家人出示了一份王伟签字的《产权人委托承诺书》。承诺书显示，若因产权人王佳不同意出售房地产而致使违反双方签订的《房地产买卖居间协议》和《买卖合同》条款，则王伟承诺并愿意双倍返还下家已付的定金及赔偿居间方百分之二的中介服务费。
王佳表示，直到今天，一家人没有和买家见过面，目前，王伟一家正等待后续法律程序。
房产中介：此为卖家家庭内部矛盾
日前，记者致电铭心地产金耀南路店，一位高姓工作人员告诉记者：
（王伟）来的时候，他说他儿女都知道他卖房子，中途他还回了家一趟，回家他们怎么商量的我们也不清楚。我们还说另外两个产权人没有签字，（王伟）说等他回去跟儿女说，签网签合同的时候再让他儿女一起过来，然后他自己签了一个《产权人委托承诺书》，我们都是按照我们正规流程走的。”
该高姓工作人员称：“我觉得现在他们变相跳价，房子不卖给原先的客户了，现在跳到650万，一下涨了30多万，他现在说责任是我们的。”
对于当天作为产权人之一的王超已经明确向铭心中介表示过620万以下不卖房一事，高姓工作人员表示，这是卖方家庭内部沟通矛盾，与中介公司无关。
当记者追问同为产权人的王佳、王超是否到场，或王伟是否持有另外两名产权人签署的《授权委托书》时，高姓工作人员人员并没有正面回答，而是反复强调“（王伟）已经签过《产权人委托承诺书》，他承诺另外两个产权人同意这房子是卖的”。
该工作人员表示，门店证照齐全，流程正规，“如果我们没有合法的手续，肯定也是没办法开这么大个门面在这的。”
嘉定区房管局：铭心地产未在房管局备案 为无证经营
铭心地产是否真的证照齐全、流程正规呢？
7月23日，记者致电嘉定区房管局，相关工作人员告诉记者，房产中介公司应当持有工商营业执照，经营范围应涵盖房地产中介，此外还要到所在地房管部门办理备案，取得“房地产经纪备案证”，才属于合法合规经营。
该工作人员表示，经查，金耀南路338号铭心地产只有工商营业执照，并没有在房管局备案，属于无证经营，目前已经移交城管部门处理。
一位从业10年以上的资深房产中介告诉记者，在正规房产中介的居间流程中，中介公司首先要保证签署居间合同的人确实为产权人，除了让产权人提供房产证原件以外，还可以通过产调、查看房产证照片或复印件等方式来确定签署合同的人确为产权人。
如果遇到产权人不止一人，且有产权人未能到场的情况，中介公司应帮助到场签字的产权人和未到场产权人确认交易意向，保留未到场产权人同意签署房地产买卖居间合同意向的证据，包括但不限于未到场产权人签署的授权委托书、电话录音、视频、聊天记录等。
上海锦天城律师事务所宋安成律师则认为，在规范的居间流程中，房地产经纪公司应促成买卖双方均到场签署协议，并当场核实房屋产权证和产权人身份证明，如部分产权人未到场的，应出具由未到场的产权人签署的授权委托书。
北京观韬中茂（上海）律师事务所葛志浩律师认为，本次签约期间，居间方存在较大的过错。首先，居间方没有撮合买卖双方对房地产买卖达成客观、真实的合意，既未能让买卖双方进行面对面的直接交流，也没有就真实情况向卖方权利人进行传达，从而导致卖方决策错误；其次，作为居间方，应当时刻秉持客观、中立的立场，在卖方权利人尚未达成统一出售意见的前提下，应先就该出售意愿向全体权利人进行释明并获得有效的指示，随后在此基础上与买方进行磋商。若买卖双方在部分细节方面无法达成一致的情况下，居间方可以向各方进行解释、说明，但使用单方面的隐瞒、误导，促使合同的签署，是不妥当的。若因为居间方的过错导致任何一方受有损失，居间方应当就此承担相应的赔偿责任。
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律师：签约人可能需承担相应违约责任
■那么，另外两名未到场产权人不同意卖房，合同是否还能生效？ 卖家是否需要承担责任？
上海锦天城律师事务所宋安成律师：
居间合同和委托承诺书的效力不会受到影响，理由是王伟作为产权人之一擅自处分涉案房屋属于无权处分，但根据《民法典》规定，无权处分并不会使得合同效力受到影响。但是，由于王伟的行为属于无权处分，另外两位产权人有权拒绝为买家办理登记过户，买家仅有权根据买卖居间合同的约定要求王伟承担违约责任。
根据买卖居间合同约定以及王伟在委托承诺书中的承诺，王伟应当双倍返还定金。至于中介佣金，建议王伟以中介公司不具备资质且服务存在重大瑕疵为由拒绝支付。
北京观韬中茂（上海）律师事务所葛志浩律师：
一位产权人签约是否有权处分房地产买卖事宜，需区分该三名产权人对房屋的共有方式为按份共有还是共同共有，如果是按份共有，那么除非该签约产权人的产权份额达三分之二以上，否则系无权处分，这将导致合同可能有效（基于第一点理由）但无法履行，致使签约人可能承担相应的违约责任；如果是共同共有，那么仅有一人签字，无法对房产进行处分，同样，也可能导致违约责任的出现。
但是，注意到本次事件中，假设中介方已经了解了620万是最低价格的前提下，单方面找到王伟签字，并在隔离王伟与其子女进行充分沟通的情况下推动王伟签署相关协议，该行为一定程度上表现出了居间方未尽其中介撮合的职责，即没有遵循客观、真实的原则向王伟解释合同签署的前提及后果，由此签署的合同无法完整、客观地体现王伟的真实意思，因此，从该角度来说，该合同的签署存在欺诈行为，王伟有权请求法院撤销该合同。
■中介公司为无证经营，又是否会影响居间合同的法律效力呢？
上海锦天城律师事务所宋安成律师：
房地产经纪公司无证经营并不会影响居间合同的效力，理由是根据《民法典》的规定，违反法律行政法规的合同属于无效合同，而无证经营仅违反了部门规章的规定，没有违反法律、行政法规的规定，不会导致居间合同无效，但可能会导致房地产经纪公司受到行政处罚。
北京观韬中茂（上海）律师事务所葛志浩律师：
居间合同本身并不因为居间方缺乏经营资质而归于无效，合同是否无效，需根据合同的签约方是否以真实意思表示为基础达成相关约定进行判断。假设事件中签约各方均对该次签约的目的和约定有清晰而真实的理解，那么通常情况下，合同是有效的。