国内公募REITs产品即将达到20只。9月19日，全国首单标准厂房产业园公募REITs——国泰君安临港创新产业园REIT（场内简称“临港REIT”，基金代码“508021”）正式发售。东久REIT9月20日（周二）起正式发售，认购价3.035元/份。这两单公募REITs均由国泰君安证券资产管理公司管理。

投资者可按4.12元/份通过场内认购和场外认购两种方式购买。场内认购需要通过证券公司的证券账户操作，投资者在证券APP搜索框内输入508021即可进入认购界面。若在场内首次认购公募REITs基金，需要先开通REITs场内交易权限。场外认购银行渠道为中国银行和兴业银行；第三方渠道为蚂蚁财富（支付宝）。

其单笔最低认购金额为1000元（含参与费），超过1000元（含参与费）的应为1元（含参与费）的整数倍。需要指出的是，公众认购REITs时就需要全额缴纳认购资金及认购费，如果认购总量超过公众发售总量，将按比例配售。比如9月16日华夏基金发布，华夏合肥高新REIT在战略投资者、网下投资者和公众投资者比例配售前认购总额达1294亿元，接近1300亿大关。其中公众发售部分的配售比例低至0.23%，刷新了公众配售比例新纪录。

wind数据显示，今年以来产权类公募REITs平均收益为14.46%，成立半年以上的产业园区REITs的平均年化收益率40%，优于仓储物流、生态环保等各类公募REITs项目。临港REIT为产业园区项目的又一新品，是全国首单以标准厂房为基础资产的产业园公募REITs，也是上海市地方国企、临港新片区第一单获批的公募REITs。

基金招募说明书显示，临港REIT底层资产分别为临港奉贤智造园一期与临港奉贤智造园三期。两处均处于临港新片区核心区域。临港REIT底层项目定位于发展智能制造产业，汇聚高新材料、汽车装备与精密器械等知名智能制造类企业，目前底层园区出租率达到99%，现金流稳定且保持持续增长态势。临港REIT2022年7月1日-2022年12月31日期间预测现金分派率为4.20%（年化），2023年预测现金分派率为4.65%。

临港REIT的发起人上海临港经济发展（集团）有限公司拥有中诚信AAA/惠誉A-/标普BBB+/穆迪Baa1信用评级，旗下拥有上市公司“上海临港”（600848.SH），截至2021年底持有并运营的各类园区资产总面积约1000万平方米，产出贡献超11390亿元。

临港REIT的管理人上海国泰君安证券资产管理有限公司为国泰君安证券的全资子公司，国泰君安证券2019年公募REITs试点伊始就全力打造覆盖公募REITs业务全链条、各环节的综合金融服务能力。此次发行的临港REIT是国泰君安继张江光大园项目后第二单公募REITs，第三单公募REITs国泰君安东久新经济REIT9月20日将发行。此前东久REIT网下拟认购数量总额123.65亿份，认购倍数同样超过100倍。

东久REIT的四处底层资产位于上海和苏锡常各地的国家级开发区内，园区的产业类型以高新材料、汽车装备与精密器械等智能制造类行业为主，目前园区出租率达到100%，租户集中度低，前五大租户中仅有一家租户租金收入占比超过10%，整体抗风险和抗周期优势凸显。

发起人东久工业是国内领先的产业基础设施综合服务平台提供商。东久REIT发售规模为5亿份，预计募集资金总额约15.175亿元。公众初始发售5250万份，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的30%。该基金2022年7月1日-2022年12月31日期间预测现金分派率为4.86%（年化），2023年预测现金分派率为4.94%。

业内人士表示，利率下行大背景下当前公募REITs产品供不应求，并且一、二级市场存在价差，各路资金参与公募REITs投资的热情持续高涨，预计短期内公募REITs产品仍将热销。不过，公募REITs是适合长期持有的配置型资产，普通投资者参与应长期投资和价值投资，不宜在二级市场频繁买卖，要持续关注其底层资产收益和投资价值。