这两周，青岛城阳灭门案在网上引起了不小喧嚣。房东一家四口被租客一家杀害，租客一家拖欠租金不说，还曾向遇害房东借款840元。

■来源：微博

周到君在网上搜了一搜，给租房者支招的信息不少，可帮房东解决问题的办法就不太好找了。

房东心里苦，但房东要说！

你把房子尤其是新房拿来让陌生人住着，刨去收租金的快感，还是有种鸠占雀巢的滋味。

■租房事例。 来源：微博

租客们拖欠租金玩失踪，完全不爱惜这个“家”，把好好的房子住成了垃圾场，养了一堆扰民的宠物，夜夜笙歌影响邻里。更甚者还会违法乱纪,连带着你也得承担相应的法律责任。

对于不良房客和黑心中介，你们这些包租公，包租婆正是一块块好欺负又好吃的红烧肉。

不想当引狼入室的东郭先生？不想妥协于出租中没完没了的糟心事？你得学会这几招！ 

一、租给谁最省心？

把一居室租给企业白领，或是把两室一厅整租给高素质的夫妇那是最理想的了。最好不要租给短期租房者，比如对只租一两个月的人必须十分谨慎，尽量以半年为最短期限。

■租房场景。 来源：海洛创意

优质租户意味着收入的稳定性(支付能力)、良好的教育背景、健康的生活方式、和谐的邻里关系。

有稳定职业的租客！
居住人数尽量少，居住人关系简单。

周到君咨询了上海申浩律师事务所的任涌律师结合相关资料和经验，提炼出↓

1.如何筛选出他们？

除了通过亲朋好友来介绍靠谱租客，还能借助可靠的平台发布房源信息，尤其是鱼龙混杂的社交媒体，要注意信息过滤，别泄露了房东自身的隐私。

比如文青爱逛的豆瓣就比人头攒动的微博要清朗一些。

支付宝今年10月推出了免押金信用租房服务↓

■免押信用租房。 来源：支付宝

芝麻信用≥600或≥700即可，如果你的房子与这样的信息挂钩, 也能提升潜在租客的水准。

2.多方途径查明身份

在签订租房合同期间进一步验证租客身份。

除了查看房客的身份证，保留复印件，可以同房客一起去公安局查明其身份的真实性。
房客是外来人员，可以督促其办理暂住证，工作证明(劳动合同、社保缴纳记录），身体健康检查，计划生育验证手续也都是可选项。

通过浏览他/她朋友圈的内容也能对其人了解一二，不过虚拟的网络世界并非重要评判标准。

调查房客背景能否使用天眼查等工具？

周到君咨询了上海君澜律师事务所的邵佳龙律师,

他认为，天眼查、包括企信宝这些工具提供一些公示的信息供百姓查询，本身就是一种公开的资源，可以作为房客背景调查的手段之一。

注意：别泄露自身家庭的隐私信息。

二、怎么租才规范？

定金：租客确定下来,你就可以让他支付定金了，一般定金不要超过月租金的50%。

1.租房双方签订房屋租赁合同

个人房屋租赁合同书范例

提示：如果是允许多人合租，尤其是允许二房东转租，除了他们之间需协商签订一份房屋合租协议，明确和房东联系并交纳房租的人是谁，身为房主方的你还得写一份同意转租证明，核定转租人和承租人的权利和义务。

因为不少承租人想通过转租取得租金收入。此行为影响到出租人的利益，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

形式：双方当面+白纸黑字+一式两份

虽然不少第三方网络平台比如支付宝、微信等也能提写交换电子合同，但是白纸黑字的合同是必要的，因为前者由于认证问题和原件问题，不一定具有法律效力。

■支付宝提供电子合同服务。 来源：支付宝

根据合同法第215条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。"

邵佳龙律师说，

电子合同就是要涉及到一个效力问题，主要的问题是一个有民事行为能力的双方自愿签订的界定。从电子合同被认定的司法案例看，要具备“进行过实名认证”，“采用了数字签名技术签署此电子合同，具有防篡改、防抵赖的功能”的要件。

房东和租房者要当面签订书面的房屋租赁合同，并且将房屋产权证、各自的身份证、双方签字确认房屋内现有设施的详细清单作为合同的附件。

委托他人签订房屋租赁合同也是可以的，但是问题较多，且需要出租方和承租人提供明确的授权委托书才可操作。

合同要往细了写

尽量罗列房屋的细节和所有物品、装饰的归属、折价、拆除、修复等。写明如果损坏，该怎么赔偿？

关于能否养宠物，外人留宿，装修改造，卫生清洁等双方都可协商约定，明确列出违约金，赔偿金款项，解除合同的事宜。

■租房事例。 来源：微博

必要时可以聘请专业律师起草租赁合同，满足个性化需求。

邵律师建议，

一份“聪明”的合同每一条其实都需要精雕细琢的。要写进去的至少是双方详细的个人信息，租赁期限、合同期限、租金、租金交付方式、转租条款、违约责任、权利义务。

2.房产中心登记备案

根据《上海市居住房屋租赁管理办法》第13条的规定，租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地社区事务受理服务中心办理租赁合同登记备案，但通过房地产经纪机构订立租赁合同的，由房地产经纪机构代为办理租赁合同登记备案。

三、出租中遇到了麻烦事

1.租客出租房中死亡

身为房东可不意味着就能当甩手掌柜了，如果你的租客在家中身亡，你也可能负有责任。

■来源：网络

除因租客违规使用租房中的设备造成身故外，你没有告知租客房屋潜在的安全隐患，没有尽到对房屋和设施维护、修缮、管理的义务，你也是要担责的。

如果发现租客有违法乱纪的行为，一定先报警，不能包庇容留甚至参与他人犯罪。

签订两书！
房东、公安派出所、出租屋综合管理所各持一份《出租房屋综合管理责任书》，明确房东的义务和职责，签订约束承租人行为的《租房安全责任书》也不可少。

2.入室犯罪说不清

《物权法》第117条规定，房子出租后,使用权在于承租人，而房东只拥有房屋的所有权。

所以如果房东趁租客上班进屋查看是否养猫，是否漏水，租客是可以告你私闯民宅的。

■ 来源：腾讯新闻

如果租客生活期间遭遇财物失窃，人身伤害，手里还握着房门钥匙的你就成嫌疑人了。

敦促租客换锁！
主动请每一任新租客换锁，或者安装指纹或人脸识别智能锁，给双方吃下定心丸。

邵律师表示

人脸识别所获取的个人信息仅能作为参考，不能对外泄露或者用于谋利，否则涉嫌侵犯肖像权、隐私权。

3.房客拖欠房租，赖着不走？

几种房东可以扣取押金的情况↓

(一)租客没有按照合同约定时间退租

(二)承租人没有定期上交租金

(三)承租人损坏属于房东所有物品

直接在合同中约定好。

■来源：网络

针对老赖，律师建议，

可以按照合同约定处理，追究违约责任。一般我们在实践中会给租客一个最后搬出期限，这种期限不应太长（3-5日左右），毕竟租客已经违约。如果到期还不走，可以通过起诉解决。

尽量一次性收好租期内的租金，不要分期收取。三个月一付还是半年一付甚或一年一付等，双方应在合同中予明确约定。

4.发现家里成了垃圾场?

■租房事例。 来源：微博

你们最好先协商处理，这个确实也涉及个人卫生习惯，但是如果因为租客的行为产生了安全隐患或者是造成了实际损失，邵律师建议协商不成可以诉讼解决。

出现房屋租赁纠纷，房东要和租客积极沟通，协商无果就提出民事诉讼或申请仲裁解决。

5.房客跑路，房东遭逼债？

■租房事例。 来源：微博

面对此情此景，直接报警处理！民警会拍照取证，通过小区监控及相关信息途径追查喷漆嫌疑人，核实租客身份信息是房东把好安全关的第一步。

6.租客不接受房租上涨？

房租主要是和需求成正比，房东可参照市场行情自主定价，租客选择接受与否。比如过年后那一段时间租房的人比较多，和毕业的那一个月也是租房高峰期，那一段时间就可以提高一些房租。

合同期内不能涨价！
合同到期后房东可以涨价，要和续租者签新合同。

7.租客想买出租屋？

房东卖房，租客是能接着住的！合同法第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。所以即使换了新房东，租赁合同仍有效。新房东作为合同中的出租方仍需遵守合同的约定。

而且，承租人对房屋有优先购买权。如果你的租客想购买现在租住的房子，也有其他购房者想与之竞争，在同等条件下，他是有优先购买权的。

怎么样，明白了这些，你知道怎么当好一个房东了吗？