出租屋内发生火灾，幸未造成人员伤亡。然而在火灾后，租客拒付租金、拒绝还房，房东遂将租客诉至上海青浦法院。法庭上，房东要求支付租金、偿付损失，而租客就其损失提出反诉……一场火引发的纠纷，要如何判决呢？

一场火灾后房东租客对簿公堂

深冬凌晨，民宅卧室内突发火灾，租客小刘及时扑灭，未造成人员伤亡和大额财物损失。次日，消防部门尚未勘查完毕，小刘便对火灾现场进行了清理。

火灾发生后，小刘住进了酒店，拒绝支付火灾后的房屋租金，并拒绝还房。房东老张将小刘起诉至法院，要求其支付火灾发生后的租金、违约金、房屋占有使用费等共计14万余元。

消防救援支队经现场勘查后，出具《火灾事故简易调查认定书》，其上载明：起火原因排除人为放火、外来火种、吸烟和蚊香等遗留火种、使用明火不慎、焚香祭祖引发火灾的可能，无法排除床头柜位置处电气线路故障引发火灾的可能。

老张诉称，小刘逾期支付租金构成违约，理应支付租金及房屋占有使用费，并偿付损失，承担相应的违约责任。

小刘辩称，不同意老张的全部诉请。在火灾发生后，涉案房屋已无法居住，双方未就后续安置事宜达成一致意见，自己有权拒付租金。消防部门出具的《火灾事故简易调查认定书》排除火灾原因系自己使用房屋不当所致，火灾是电气线路老化故障引起的，故老张对于火灾发生存在过错。火灾发生后，老张也未及时地赶到现场处理，因老张拒绝配合消防部门对火灾的进一步勘查和责任认定，所以无法明确火灾发生的具体原因。

在案件审理过程中，小刘提起了反诉，认为火灾导致自己名贵家具、相机、手表等被烧毁，亦要求老张赔偿因火灾导致的损失。老张就反诉辩称，小刘未能提供证据证明火灾系房屋原有电气线路故障所致，故不同意赔偿小刘主张的损失。

法院：双方主张均不予支持

应小刘申请，法院依法委托鉴定机构对火灾原因进行鉴定，但因火灾现场已被小刘清理完毕，证据未能及时固定，鉴定机构无法确定火灾原因。

根据查明的事实，本案中，老张和小刘签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。发生火灾后，小刘即搬离房屋，拒绝支付租金和返还房屋。双方对火灾发生的原因及相关法律后果的处理存有争议，房屋也未修复，导致合同履行陷入僵局。

老张在2023年3月向小刘发函要求解除合同，为避免损失进一步扩大，法院认定双方的租赁合同已于发函到达之时解除。

在火灾发生后，房屋断水、断电，在客观上已经无法居住，由于证据的灭失，导致消防部门无法对火灾发生原因进行准确判定，双方对此亦存在争议，无法确定火灾归责于哪一方。现双方均主张火灾系对方原因造成并要求对方赔偿相关损失，但均未能提供证据证明火灾原因归责，也无法提供充足证据证明损失的实际发生及对应的金额，故法院对双方主张的损失均不予支持。

火灾发生后，双方均有义务及时止损。但小刘一方面认为房屋无法居住而拒付租金，另一方面拒绝返还房屋，其行为导致损失进一步扩大。人民法院综合当事人过错程度、房屋空置时长、当事人的实际损失，酌情认定小刘应支付老张租金及房屋占有使用费共计74880元，老张应返还小刘押金18000元。

法官说法

出租屋失火，赔偿责任如何承担？

涉火灾事故案件存在责任主体多、法律关系复杂、损害后果严重等特点，法官需要综合考虑房屋租赁情况、房屋是否宜居适租、电器燃气是否操作合规、火灾发生原因等情况，确定责任主体。

在租房失火的情况下，如果是因承租人用电、用气不规范，或使用易燃易爆等危险品引起火灾的，承租人需要承担赔偿责任。出租人作为房屋实际权利人，要保障房屋内设施设备能够安全使用，若是出租人对电路电器等未及时检查维修，对火灾事故的发生有一定过错的，也应当承担相应的赔偿责任。当火灾发生原因不明时，法官需要结合租赁关系、起火点部位、过错程度等因素，酌情认定双方的责任承担比例。

在此，法官提示：房东将房子出租给承租人前，应保证房屋符合消防安全条件与安全居住标准，按照要求配置并妥善管理消防设施、器材、电气设备、线路，及时检修、消除安全隐患。如果出租房屋要改变使用功能和结构的，应当符合消防安全要求，发现火灾隐患及时消除或者通知承租人消除。

承租人在承租房屋时，应当仔细检查房屋设施有无安全隐患，如果发现安全隐患，及时通知房东并要求消除。在入住后，应当确保合理合规地使用房屋，按照合同约定的方法使用租赁物，并加以妥善保管，未经房东允许，不得擅自转租或群租。

为避免日后纠纷，租赁双方可以在租房合同中写明双方责任，入住前仔细检查相关设施、器材的安全，做好房屋交接。

火灾“第一现场”被破坏，举证责任怎么分？

“谁主张、谁举证。”当事人有义务对自己提出的主张提供证据，当待证事实真伪不明时，应由依法负有证明责任的人承担举证不能的不利后果。出租人主张承租人应就房屋烧毁承担损失赔偿责任，应就火灾发生原因系承租人不合理使用电器所致提供证据予以证明；同理，承租人主张房屋本身存在消防隐患，火灾系因电气线路故障导致，亦应提供相应证据予以证明。双方还应就各自损失的范围及金额承担举证责任。

司法裁判需“以事实为依据，以法律为准绳”。若是作为裁判基础的证据遭到破坏、灭失，对于当事人证明自己主张是极为不利的。法律要件事实无法得到有效证明的情况下，法官只能就在案证据查明事实，进行裁判。因此，损害发生之时，应及时采取措施来固定证据，常见方式如拍照和录像或者是将受损电器设备或残留物封存起来等均可。

（文中人物为化名）