业主聘请物业公司提供服务，物业公司收取物业费，这本是物业服务的基本逻辑。近日，一则由上海市轻纺市场经营管理有限公司（下简称“轻纺管理公司”）发出的《公告》，却让被涉及的600多户业主摸不着头脑。《公告》表示，由于管理费用上升，自2024年第二季度起，每月的管理费要从20元/平方米，上涨至28元/平方米。令业主们纳闷的是，管理费涨价前难道不应该做意见征询吗？管理费的使用用途、账目细节难道不应该公布吗？
▲视频：轻纺市场突然“公告”上涨管理费，经营20多年的业主们懵了：“和谁商量了？”
一张有争议的《公告》
这张有争议的《公告》，初次亮相于2023年12月16日。
《公告》称：“随着市场成本的不断提高，为促进市场规范、安全、有序发展，现结合市场实际情况，决定适时提高相关商区管理费收费标准。”
根据《公告》内容，自2024年第二季度起，一商区、二商区一楼的管理费用，将从每月20元/平方米，增长至每月28元/平方米。
▲墙上张贴着上涨管理费的《公告》
《公告》出现后，立刻在被波及的600余家小业主中，引发轩然大波。这些小业主，大多是轻纺市场的老商户，很多都是自打轻纺市场开业后，就在这里经营布料、窗帘等生意的老熟人。2006年，轻纺市场转变部分区域的经营模式，向外出售商铺时，他们也是第一批“吃螃蟹”的人，他们还记得轻纺市场在销售店铺时，曾给他们许下的种种承诺，也对轻纺管理公司屡次无视他们的意见，积累了诸多不满。
这一次，他们决定明确表达自己的意见。
12月26日，由一商区、二商区部分店主们集体聘请的律师，向轻纺管理公司发出《律师函》，表示：轻纺管理公司此次的涨价行为，既不合理也不合法，严重侵犯了众多小业主的权益，他们拒不接受。
▲部分店主们聘请的律师向轻纺管理公司发出《律师函》
然而，此次抗议并未等来想要的结果。2024年1月5日，又一张内容近乎一致的《公告》，被张贴在了轻纺市场。小业主们试图拨打《公告》中公示的联络电话，却发现这个号码极难打通。
1月 19日，业主们集体聘请的律师，和轻纺管理公司进行了面对面沟通，再次明确表达了小业主们集体反对的意见，并对此次涨价的合法性和合理性提出了质疑。
据负责此次沟通的上海市通浩律师事务所陆建律师回忆，在这次沟通中，轻纺管理公司曾表示，发布《公告》只是为了意见征询，后期会与小业主们建立沟通机制。但没过几天，轻纺市场的大部分店主，又收到了一则关于涨价的短信通知。
短信的内容和《公告》的内容几乎没有变化，“决定”、“缴纳时间”等字眼，分外扎眼。
▲小业主收到的短信
管理费到底花哪儿了？
这一次，联名表示反对的商户，从最初的500多家，上涨至640家。
其实，轻纺管理公司单方面宣布决策已不是第一次。为何轻纺市场的小业主们，这一次态度这么坚决？这其中即有现实层面的因素，也有小业主们普遍感到“未被尊重”的愤怒。
在二区一楼拥有两家店的陈老板，为记者算了这样一笔账。如今，他每家店的店租仅为6000元/年。两家店一年到手的收益不过12000元。但两家店面积共达66平米，按照原来每月20元/平方米管理费计算，全年共需支付15840元。也就是说，即使在不涨价的情况下，他每年也要净亏损3840元。如果管理费上涨至每月28元/平方米，他每年的亏损要增加到6336元。
生存，是小商户们必须考虑的因素。租金和管理费的严重倒挂，已近乎剥夺了小商户们将生意重新盘活的可能性。
感到不公平，则是许多商户们愤怒的另一重原因。
根据《公告》，此次涨价的区域为一区一楼及二区一楼，这片区域与当年小业主们集中购买店铺产权的区域，重合度非常高。几乎所有当年购买产权的小业主，都在此次管理费涨价的行列之中。
区域是如何选的？为何轻纺集团自有的商铺管理费不涨价？甚至有些店铺的管理费低至10元？”
在二区做生意的吉老板直言，轻纺管理公司区域性的涨价策略，让这些小商户们，倍感遭到针对。
最关键的是，这个28元/平方米的定价是怎么来的？”
在轻纺市场一区拥有多家店铺的吴老板，最看重的是公平。在他看来，作为业主之一，他理应和大业主一样，拥有了解管理费用途、参与决定管理费增减的权利。如今，这些权利明显被剥夺了。
“你从20块/平方米涨到28块/平方米，只要有合理性、合法性，就算涨到280块/平方米，（我）也OK。我赔钱算我理财失误。”吴老板说，作为生意人，他愿意为一时的市场起伏买单，但轻纺市场涨价的理由，让身为同行的他难以接受。他需要知道，这些管理费，到底花在了哪儿？
其他地方10块钱/平方米的管理费，冬天也可以一直开空调，室内可以穿单衣。这里已经20块/平方米了，还要涨价，我不理解。”
吴老板指了指身上一直未脱下的棉服说。
▲轻纺市场内部环境
三问管理方：如何端平大、小业主间的这碗水？
1月30日，新闻晨报·周到帮办记者，在上海市轻纺市场实地采访过程中，被轻纺管理公司工作人员拦住，随后和几名业主代表、律师代表等被带至轻纺管理公司办公处。上海市轻纺集团顾总等人出面，在记者的见证下，与多位代表进行了沟通。
顾总表示，由于到访仓促，他尚不能代表轻纺集团对争议事件进行回复。随后，晨报记者向顾总等人列明了采访问题，并对业主代表们集中反映的问题进行了记录。
如上文所述，业主代表们的关注点，集中在维护自身权益和大、小业主之间的公平。他们集中向轻纺管理公司反映了三个问题。
问题一：商场管理费到底是如何分配使用的？小业主们认为，参考《上海市住宅物业管理规定》，物业企业理应向全体业主每年报告上一年物业费收支情况。在调整物业费之前，还应将经审计的物业服务费用收支情况，向全体业主报告。但多年来，小业主们从未被告知过自己所缴纳的管理费使用用途、账目细节。
此次涨价发生前，物业公司也未公示过任何文件，未就审计、评估或方案，与业主们进行过沟通。长期以来，管理费用途，只有轻纺市场的管理者清楚。账目的不透明，严重侵害了小业主们的知情权。
问题二：管理费涨价前该不该做意见征询？据《民法典》，调整物业管理费，属于“有关业主共有和共同管理权力的重大事项”，对于该事项的决定，应由三分之二以上的业主进行表决，支持意见达到规定比例后方可执行。但是，业主代表们表示，他们并未被征询过意见。他们所看到只有一次又一次下发的《公告》，以及《公告》上措辞强烈的“决定”、“缴纳时间”等字眼。
问题三：接连下发的《公告》是命令还是商议？唯一让小业主们感受到一丝被尊重的，是《公告》上留有的联系人电话，以及“如有咨询或反馈，请书面提交联系人”的字样。但是，自打《公告》发出后，联系人电话就极难打通。业主们委托律师发出的《律师函》，并未得到积极地响应。在和业主代表们建立沟通机制之前，轻纺管理公司先一步又发出了一则内容高度相似的短信通知。所以，轻纺管理公司接连下发的《公告》到底是命令还是商议？业主们到底能否获得平等的权益？这是业主代表们极为关切的问题。
上海市轻纺集团顾总对问题进行了记录，并对新闻晨报·周到帮办的记者表示，在向集团申请后，会进一步沟通采访事宜。
▲上海市轻纺市场外景
声音：“非住宅物业管理应参照住宅物业管理执行”
为了维护自己的权益，轻纺市场的众商户们，曾多次援引住宅物业管理中的相关法规。那么，非住宅物业的管理是否可参照住宅物业管理的规定？新闻晨报·周到帮办记者邀请了物业管理领域专家黄友健，对此做出解读。
黄友健直言：“非住宅物业管理，应参照住宅物业管理执行。这不仅在《上海市住宅物业管理规定》中有明文规定，更是物权所赋予业主的权力。”
从根本上来讲，轻纺市场管理方想要对物业费进行涨价，那么只有成立业委会，由业委会代表全体业主行使权力，召开业主大会进行投票表决。如果短时间内无法成立业委会，也可以邀请属地管理机构，作为第三方，代为行使业委会的权力，召开业主大会进行表决。表决前，请有资质的第三方物业价格评估机构，依据物业的规模、设施设备及场地、人员的配备、能耗成本等现状作出科学的价格评估作参考。除了这两种法律途径外，管理方还可以和全体业主进行协商沟通，最终取得一致意见。”
黄友健强调：“无论是哪一种方法，对于物业费的决定权都归属于全体业主所有。物业管理公司也好，大业主也罢，都无权代表全体业主做出修改物业管理方案、增减物业服务费的决定。”
大业主无论占了多少面积，拥有多少本房产证。从权力角度而言，它和其他业主是一样的。面积的大小只能让大业主在表决过程，取得一定优势，但不意味着大业主有凌驾于其他业主之上的权力。”
黄友健说。